Что такое ипотека?
Ипотека — это покупка квартиры или дома в кредит под залог недвижимости (чаще всего именно той, которую человек и покупает). В отличие от рассрочки, где договор заключается между покупателем и застройщиком, при ипотеке продавцом фактически выступает банк, предоставляющий кредит. В Комсомольске, когда мы говорим об ипотеке, чаще всего имеем в виду вторичный рынок недвижимости, поскольку девелоперская активность в городе довольно низкая.
Дадут ли мне ипотечный кредит и сколько нужно денег?
Ответ на этот вопрос каждый раз индивидуален. В общих чертах арифметика выглядит так.
Во-первых, сумма выплат по всем вашим кредитам (включая ранее купленные, но еще не до конца оплаченные телефоны, ноутбуки и машины плюс к предполагаемой ипотеке) не должна превышать определенного процента от общего дохода семьи: в разных банках различные понятия о пределе комфортных платежей — в диапазоне от 40 до 70 процентов. Скажем, если доход вашей семьи 100 тысяч рублей, то 40-50 из них выплат по кредиту банки обычно считают нормальными, на жизнь семье останется 50-60 тысяч.
Рассмотрим пример. Вам нужна ипотека в объеме двух миллионов рублей сроком на 20 лет. Делим эту сумму на 240 месяцев — получается порядка 8300 рублей ежемесячно для погашения основного кредитного долга. Выглядит очень привлекательно, но здесь еще нет процентной ставки. Если прибавить к этой сумме среднюю ставку по региону 12,98%, получим ежемесячный платеж около 23 тысяч рублей. Правда здесь же нужно учесть, что большинство банков требуют внести первоначальный платеж — обычно 15-20 процентов от стоимости квартиры.
Чтобы не ломать голову над этой математикой самому, можно воспользоваться специальными калькуляторами. Например, на сайте компании «Этажи», вместе с которой мы подготовили эту статью, есть такой раздел, где нужно заполнить несколько полей и увидеть все доступные предложения банков сразу.
Кроме того, при оформлении ипотеки придется понести и дополнительные затраты: страховка, оценка квартиры, регистрация права собственности — величина этих платежей может разниться в зависимости от условий кредитования.
В ипотеку можно взять любую квартиру?
Не совсем. Банк всегда рассматривает потенциальные риски на случай, если заемщик не сможет рассчитаться по ипотеке и квартиру придется выставлять на торги. Соответственно, банку не выгодно кредитовать под залог такого жилья, которое проблематично продать. Под такую категорию могут попадать квартиры на первом и последнем этажах, в крайне депрессивных районах, в малосемейках и общежитиях.
Есть ли разница между банками?
Есть, причем значительная.
Самое главное отличие — процентная ставка. Как мы указывали выше, средний процент по Хабаровскому краю — 12,98%, среднероссийский — 12,7%. То есть в одном банке вам могут предложить ипотеку под порядка десяти процентов, а в другом — под все 15 и больше. При этом внутри самого банка тоже могут действовать разные условия — например, ставка может зависеть от размера первоначального взноса: чем больше взнос, тем меньше процент. Да и сам первоначальный взнос одни банки требуют, другие — нет.
Кроме того, от банка к банку могут меняться требования к заемщику. Например, многие кредиторы относятся с пониманием к тому, что значительная часть россиян работает наполовину в тени — часть зарплаты получают официально, часть «в конверте». Так, некоторые банки принимают сведения о доходах в компромиссном виде, чтобы и подтвердить вашу платежеспособность, но и не ставить в неловкое положение бухгалтерию вашего работодателя.
Зачем нужно агентство недвижимости?
Во-первых, самостоятельно вам будет сложно изучить все предложения банков на рынке таких услуг — их десятки. В агентстве данные по всем кредитным организациям хорошо систематизированы и регулярно обновляются. Кроме того, хороший ипотечный брокер всегда знает о динамике цен и предстоящих акциях и может подсказать, на какое время лучше планировать сделку.
Во-вторых, не всякий продавец квартиры хочет связываться с ипотечниками — в основном из-за чуть усложненной схемы получения денег. Не факт, что вам хватит коммуникативных навыков переубедить продавца, а грамотный риелтор обычно справляется с такими проблемами.
В-третьих, банки часто заключают партнерские соглашения с агентствами недвижимости (банку тоже выгодно, чтобы клиент приходил подготовленным, с пакетом правильно оформленных документов) — в рамках таких партнерских программ процентная ставка может снижаться на 0,2 — 1%, что в перспективе многих лет платежей довольно выгодно. Например, сейчас ставка в «РоссельхозБанке» составляет 10,75 процента, а в «ВТБ24» — 11,75 %, но при оформлении через «Этажи» эти ставки превращаются в 10,25% и 11,25% соответственно.
Как еще можно сэкономить?
Если вы получаете официальную зарплату и платите НДФЛ, то Налоговый кодекс РФ гарантирует вам имущественный вычет — частичную компенсацию ваших затрат на приобретение жилья. Это по 13 процентов от стоимости квартиры (если квартира стоит более двух миллионов рублей, то 13 процентов вернут только от двух миллионов) и от суммы уплаченных процентов (аналогичное ограничение с суммой по процентам, только с потолком в три миллиона).
Еще следует присмотреться к государственным социальным программам, по которым можно воспользоваться льготными условиями ипотечного кредитования. Социальную ипотеку могут получить бюджетники (военные, полицейские, врачи, учителя и прочие — об условиях таких программ они могут узнать у своих работодателей), а также молодые семьи и малоимущие (этим категориям нужно обращаться к своим муниципальным властям).
Льготы при социальной ипотеке бывают трех типов:
- компенсация части стоимости квартиры;
- снижение процентной ставки;
- возмещение части процентов.
Где в Комсомольске найти ипотеку подешевле?
Ежемесячно федеральная компания «Этажи» совместно с российскими банками-партнерами устраивает мероприятия-распродажи. Это когда все цены на квартиры снижаются на 50-200 тысяч рублей, а банки предоставляют ипотеку на специальных условиях со сниженной процентной ставкой. Обычно подобные акции длятся всего один день.
Кстати, уже в эту субботу в Комсомольске состоится такое мероприятие. 10 июня с 10:00 до 15:00 в компании «Этажи» пройдет акция «Ликвидация недвижимости». В рамках нее будут предоставлять скидки на квартиры до 200 тысяч рублей, скидки на ипотеку в 0,5 процента и скидки на страховку и на оценку.
Офис «Этажей» в Комсомольске находится на третьем этаже торгового центра «Оникс» на Ленина 46. Телефон для справок 20-17-10.