Как следует из записи в Госреестре, Юлия Киселева зарегистрировалась как индивидуальный предприниматель в феврале 2015 года, основной вид деятельности — деятельность кемпингов. Федеральный классификатор подразумевает под этим понятием «предоставление мест для временного проживания в постройках на территории кемпинга, на площадках для кемпинга, предоставление стоянок для жилых автофургонов и прицепов».

Обычно под кемпингом понимается территория, специально организованная для людей, путешествующих на автодомах (автомобиль с прицепом, в котором можно жить). Там помимо стояночных мест могут быть столики со скамейками, туалеты и душевые, бассейн, лужайка, закусочная. Например, вы едете из одного населенного пункта в другой и решили в середине пути заночевать или провести день в живописном месте. Заезжаете в кемпинг и организованно отдыхаете вместе с такими же путниками.

Возможны кемпинги и в виде палаточного лагеря. Например, вы турист и приехали на какую-то гору покорять вершины или на реку сплавляться — рядом организуют палаточный кемпинг, если это место привлекает много туристов и их пребывание здесь нужно как-то организовать. За этой территорией тоже кто-то ухаживает, и здесь может быть организована инфраструктура для туристов.

В других странах это может выглядеть так.

[huge_it_gallery id=»3″]
А вот так это может выглядеть в России.

[huge_it_gallery id=»2″]
Кто будет приезжать пожить в кемпинге на Новом Ленина, представить себе затруднительно, но дело не в этом.

Юлия Киселева уже начала свою деятельность. Она взяла в аренду гектар земли в районе перекрестка проспекта Ленина с улицей Дикопольцева, за автокооперативом «Багульник» рядом с озером, которое местные почему-то называют «Горячка».

Основа изображения: сервис Яндекс.Карты

В этом озере местные обожают мыть машины.

На этой территории женщина произвела уборку и организовала зону отдыха, куда жители микрорайона приходят, например, поесть шашлыки.

На участке действительно можно обнаружить пару небольших деревянных веранд с мангалами рядом. В хороший субботний вечер людей там ни души. Казалось, что и не бывает никого. Рекламу этой зоны отдыха нигде не видно, на карте 2GIS она отсутствует. Но в воскресенье тут отдыхала шумная компания — до того шумная, что мат был отчетливо слышен в жилом доме, до которого метров триста.

Из слов Антона Арбузова, руководителя комсомольского агентства инвестиций, куда обратилась за помощью предприниматель, можно сделать вывод, что предприятие пользуется таким спросом, что хозяйка, увидев ажиотаж, захотела расширить арендуемый участок земли и присоединить к нему соседний кадастровый квартал площадью еще в два гектара. В итоге должно получиться вот так.

Основа изображения: сервис Яндекс.Карты

На сайте комсомольского агентства инвестиций и развития, где также представлен этот проект, указано, что Киселева не против расшириться и до четырех гектаров. То есть присоединить и третий участок. Тогда получится так.

Основа изображения: сервис Яндекс.Карты

Сейчас там так.

И так.

А виды там могут быть такие.

На этой территории комсомольчанка хочет поставить 18 сборных домиков для отдыхающих, 25 беседок с мангалами, организовать автопарковку, обустроить детскую и спортплощадку, кафе, бани и даже сцену с экраном для проведения массовых мероприятий.

Киселева отмечает, что в близлежащем спальном микрорайоне проживает огромное количество людей, которым совершенно некуда пойти, они вынуждены ездить на отдых на другой конец города — в Силинский парк. Некоторым ездить лень, поэтому они отдыхают здесь же дикарем, оставляя после себя мусор.

Начинающий предприниматель Киселева уже даже придумала рабочее название для своей будущей зоны отдыха, для него было выбрано довольно неприятное слово Споринá (по-славянски — удача, успех). И подготовила некую довольно абстрактную (ну, хотя бы потому что нет привязки к местности) схему.

Комсомольчанка утверждает, что в год через ее зону отдыха смогут проходить порядка 13 тысяч человек. Эти цифры выглядят вполне реалистичными, учитывая, что в близлежащих районах живут десятки тысяч людей. Спрос, в целом, тоже очевиден: упоминавшийся Силинский парк действительно довольно далеко отсюда и не способен вместить всех желающих, «всё занято» там бывает довольно часто, то есть спрос явно превышает предложение.

В свой проект Киселева планирует вложить порядка десяти миллионов рублей. После выхода на самоокупаемость (четыре года), по расчетам предпринимателя, зона отдыха будет приносить в городскую казну по 800 тысяч рублей налогов в год. Киселеву эта сумма явно впечатляет — видимо, она прикидывает, как больно отрывать от своих доходов почти миллион. Для города это, разумеется, слёзы. 800 тысяч это, конечно, лучше, чем совсем ничего не получать с простаивающей земли, но и представить себе, что муниципалитет начнет надрываться и хлопотать ради такой суммы, тоже очень сложно.

Юлия Киселева

Впрочем, Антон Арбузов рассказывает «Флюгеру», что его агентство сейчас мало интересуют цифры, перспективные объемы налоговых выплат и все подобное. Агентство инвестиций и развития Комсомольска было создано при муниципалитете недавно — осенью 2015 года. Его задача способствовать социально-экономическому развитию города за счёт создания условий комфортной бизнес-среды. В частности, агентство будет сопровождать отдельные инвестпроекты на территории города. Значимых успехов у новой структуры пока нет, как говорит его директор, оно только в самом начале пути. Поэтому Арбузов заверяет, что его агентству сейчас важнее наладить практику взаимодействия власти и бизнеса.

У нас нет цели отказывать инвесторам — у тебя налогов мало, у тебя вообще их нет… Я бы для себя сформулировал задачу несколько по-другому: формирование бизнес-доверия инвесторов. Поэтому мы берем любые более-менее реалистичные проекты и работаем с ними. У города все эти годы не было такой практики. Поэтому нам сейчас надо хотя бы на малых проектах проработать все эти механизмы — как это должно работать.
— Антон Арбузов

Впрочем, хлопот с проектом зоны отдыха, судя по всему, будет достаточно. И тут пора поговорить о проблемах.

Проблемы у коммерсанта в первую очередь возникли с арендой нового участка. О них женщина и пришла рассказывать губернатору на совете по предпринимательству.

Во-первых, кадастровая стоимость земли. Это, вообще головная боль всех предпринимателей, поскольку от нее зависит размер налога на землю, он составляет 0,3 или 1,5 процента от кадастровой стоимости в зависимости от целей использования.

Например, председатель комсомольского совета по предпринимательству Юрий Иванов рассказал такую историю из своего опыта. Он в 2009 году выкупил земельный участок, по тогдашней оценке он стоил 29 миллионов рублей. Спустя некоторое время налоговая прислала Иванову уведомление о том, что участок стоит уже 45 миллионов. Попытки выяснить причину подорожания земли к успеху не привели. Тогда бизнесмен обратился в суд, произвел переоценку участка — получилось четыре миллиона рублей. То есть разрыв между рыночной и кадастровой ценами оказался десятикратным. Спустя еще некоторое время Иванов получил еще одно письмо из налоговой, в котором говорилось, что его земля подорожала до пятидесяти миллионов рублей. Очевидно, далее опять последует суд.

Юрий Иванов

Проблема эта мешает жить значительной части предпринимательского сообщества и экономике города в целом. Образуется она от того, что, по традиционно «несовершенному федеральному законодательству», неиспользуемые участки оценивают не индивидуально, учитывая их особенности, а большими массивами. Оценку обычно выполняет организация, которая выигрывает аукцион — это какая-нибудь фирма из Петербурга, в специфику города она особо не вникает. В итоге участки получают усредненную типовую оценку по аналогии с другими землями, где стоимость уже известна. Например, в Хабаровске участки в центре города и в Южном микрорайоне могут получить одинаковую стоимость. Хотя очевидно, что на «красной линии» рыночная стоимость куда выше, чем в Южном, на километры удаленном от центра.

О проблеме кадастровой оценки земли на федеральном уровне действительно много разговоров, поскольку завышенный кадастр становится головной болью всех городов. Именно в городские бюджеты поступают земельный налог и арендная плата, размер которой имеет ту же зависимость в тех же процентах. Если кадастровая стоимость занижена — город не дополучает денег; если кадастровая стоимость завышена, бизнес не хочет заниматься этой землей, она пустует и не приносит денег — город опять не дополучает денег.

На уровне городов и регионов системно решить проблему невозможно — она упирается в федеральное законодательство. Поэтому коммерсантам рекомендуют обжаловать завышенную оценку через суд. Например, в Хабаровском крае переоценка земли производится каждые пять лет. Как раз после этого условный предприниматель Иванов получает уведомление о том, что его земля подорожала. Приходится идти в суд, где обычно устанавливается адекватная цена земли, далее по ней бизнесмен пять лет платит адекватный налог. Через пять лет — всё заново. Благо, суды практически в ста процентах случаев идут навстречу бизнесу и утверждают данные независимой рыночной оценки как актуальные.

Возвращаясь к разговору о «Спорине», Юлию Киселеву, очевидно, ждет та же развлекательная программа — аренда, переоценка в суде, пять лет спокойной жизни, далее всё по новому кругу. У нее ситуация очень симптоматичная. По данным публичной кадастровой карты Росреестра, гектар, который она уже арендует, оценен в 9,5 миллиона — аренда (те же полтора процента) составляет чуть более 143 тысяч рублей в год. А соседние два гектара, которые она хочет так же получить в аренду, оценены почти в 59 миллионов — аренда почти 900 тысяч рублей в год. Смотрим еще один соседний гектар — 22 миллиона.

Для сравнения можно взять все тот же Силинский парк, где участок в четыре гектара оценен в без малого 86 миллионов — и это с уже отстроенной и функционирующей инфраструктурой, она, разумеется, тоже идет в расчет при оценке. Киселева же имеет лишь слегка освоенный гектар и три соседних нетронутых — вместе тоже четыре. Суммарно они даже дороже четырех силинских гектаров — более 90 миллионов рублей. Хотя там есть постройки и коммуникации, а здесь еще ничего нет.

Вторая проблема, о которой говорит комсомольчанка, — сроки аренды. Она утверждает, что планирует вести свой бизнес на этой земле достаточно долго, и поэтому хочет взять землю в аренду лет на 15-20. А в Комсомольске в аренду участки на 20 лет дают только под индивидуальное жилищное строительство, а под бизнес — максимум на семь лет. Киселева резонно боится, что через семь лет участок вновь выставят на аукцион, его выиграет кто-нибудь другой, а она таким образом потеряет всё, что вложит сюда за это время. Такие риски инвестору не нужны, он хочет стабильности и максимально долгой предсказуемости.

Для решения этой проблемы руководитель комсомольского агентства инвестиций Антон Арбузов предлагает Киселевой заключить концессионное соглашение. Концессия — это новая для Комсомольска форма распоряжения имуществом, город с совсем недавних пор начал к ней подступаться.

По концессионному соглашению бизнесмен обязуется создать или реконструировать некое имущество, которое впоследствии перейдет в собственность города. Муниципалитет в данном случае может даже предъявлять требования к качеству и другим свойствам объекта. При этом в течение срока действия соглашения (а это, как правило, достаточно длительный срок) предприниматель может извлекать выгоду из этого объекта.

Киселева в данном случае, очевидно, должна будет построить свою зону отдыха и извлекать прибыль, пока не закончится срок соглашения. Это даст бизнесмену возможность получить участок земли на срок концессии — то есть на желаемые 15-20 лет, а может быть, и больше. За обычную арендную плату — те же полтора процента от кадастровой стоимости участка (с которой, как мы уже выяснили все равно придется разбираться через суд).

Концессионное имущество фактически оказывается во временной собственности коммерсанта — и он начинает платить имущественный налог. Но по истечении срока действия соглашения имущество полностью перейдет в собственность города. Дальнейшая судьба имущества туманна: продлить срок концессии можно только с согласия антимонопольной службы, и что это может означать на практике — не вполне понятно. Да и продление соглашения в данном случае противоречит самой идеологии концессии, которая придумана для строительства и реконструкции объектов, а не для эксплуатации завершенных. Впрочем, по истечении срока город может выставить на продажу эту зону отдыха, а Киселева получит законное преимущественное право выкупа. Арбузов заверяет, что у города нет интереса использовать предпринимателя, а по истечении срока концессии отобрать бизнес и оставить ни с чем.

Помимо указанных обязательств предприниматель-концессионер должен еще и перечислять городу регулярную плату в фиксированном размере. Федеральное законодательство допускает взимать в качестве концессионной платы роялти (процент от доходов, полученных с объекта), но комсомольский муниципалитет в своем постановлении о концессиях такую форму расчета почему-то исключил и намерен принимать плату только в фиксированной денежной форме.

Какой может быть плата — неизвестно, этого пока не представляют себе даже в агентстве инвестиций. Для определения ее размера проводится специальная рыночная оценка, заказчиком которой должен выступать комитет по управлению муниципальным имуществом.

Сотрудник комитета по управлению имуществом Елена Гутник рассказала «Флюгеру», что концессионная плата может зависеть от множества факторов: от того, о каком конкретно объекте идет речь, от его состояния, объема инвестиций, которые бизнесмен должен будет вложить в его восстановление или развитие, от объема прогнозируемых доходов. А в отдельных случаях (например, когда в концессию передают инженерные сети тепло-, водоснабжения или другие) — возможно, муниципалитету наоборот придется приплачивать самому. Определять это будут независимые оценщики, которых привлекут на конкурсной основе.

Таким образом, подчеркивает Елена Гутник, нельзя однозначно утверждать, что оценщики поставят инвестора в заведомо невыгодную ситуацию.

Если посмотреть на сайте агентства инвестиций, что хочет сдать в концессию Комсомольск, то, например, за явно прибыльные объекты (полигон отходов на Старте) муниципалитет планирует получать не менее полумиллиона рублей в месяц — шесть миллионов в год. У объектов с более сомнительной коммерческой перспективой (ДК, парки) концессионная плата вовсе не указана.

Как объясняет Арбузов, этот список объектов пока сложно назвать чем-то еще, кроме как просто списком. Например, полигон твердых отходов туда внесен муниципалитетом. Почему ежемесячная концессионная плата там определена в полмиллиона — ему неизвестно.

В имущественном комитете так же не поняли, откуда агентство взяло эти полмиллиона и почему указало эти суммы на своем сайте: сейчас только проводят конкурс, чтобы определить оценщиков, и только после их работы можно будет говорить о конкретных размерах концессионных выплат.

Прочие объекты внести в список предложили разные подразделения администрации города. Арбузов объясняет, что это просто хотелки, и никто не продумывал, на каких условиях эти объекты могут быть переданы в концессию бизнесу, что он будет должен делать, в какие сроки — и прочие важные для коммерсантов подробности пока неясны. Город, как это понимает Арбузов, в этой ситуации как бы ждет, что бизнесмены сами придут с предложениями и цифрами, а муниципалитет станет рассматривать, насколько эти предложения приемлемы и интересны.

Елена Гутник в свою очередь подчеркивает, что все станет известно после работы оценщиков. В целом, концессия — это про объекты, которые не могут функционировать в своем нынешнем состоянии, требуют вложений, но у собственника (в данном случае города) нет на это средств. Но при этом городу необходимо сохранить социальную составляющую этого объекта (например, спортивный зал должен тренировать детей) — иначе его просто можно было бы передать другому собственнику. Отсюда возникает необходимость в концессии — взаимовыгодных условиях, при которых город сохраняет и восстанавливает силами инвестора важный объект, а инвестор получает возможность долгосрочного извлечения прибыли из этого объекта.

Еще одно важное отличие концессии от аренды в том, что предприниматель может не вносить концессионную плату в период создания или реконструкции объекта. То есть пока Киселева будет строить свою зону отдыха, она городу по концессии ничего не должна, кроме арендной платы за землю. После ввода объекта в эксплуатацию она сможет извлекать прибыль, но и начнет вносить платежи по концессии.

Насколько такой план реалистичен, определить навскидку очень сложно. Скорее всего предпринимателю хотелось бы запускать свой бизнес постепенно и развивать его. Киселева примерно так его и задумывает. Она хочет инвестировать в зону отдыха около десяти миллионов рублей за четыре года: в первый год — полтора миллиона, далее по три в год. Вероятно, в этих трехмиллионных порциях закладывается какая-то прибыль от уже функционирующего предприятия. Но закон о концессиях немножко беременным быть не разрешает — в этом случае уже наступает период концессионных платежей, что увеличивает расходную нагрузку. Скорее всего, либо придется более интенсивно инвестировать (если есть деньги), либо сильно поменяются планы по срокам окупаемости и налоговым сборам. В любом случае при концессии представленный публике бизнес-план Киселевой оказывается под вопросом.

Кстати, из заинтересованности собственника в сохранении социальной составляющей концессионного объекта вытекает и еще одно требование: концессионный объект нельзя не использовать. Обычный арендатор может взять участок земли и годами выращивать там высокие метры бурьяна (в этом комсомольские арендаторы особенно преуспели). Концессионер такого права не имеет — сперва надо ритмично строить, а затем ритмично трудиться и приносить налог в казну. Простаивающие площади городу не интересны. Это очень важная черта нового времени, она очень позитивная, ее нельзя не отметить: городу теперь мало просто получить арендную плату, ему нужно чтобы проект реально работал. Потому что выгодополучатели при работающем бизнесе не только предприниматель и городская казна, но и горожане, которые получают развивающуюся сферу услуг вместо привычного глазу комсомольчанина застоя (окраинной юго-западной части города это касается далеко не в последнюю очередь).

На кадастре и сроке аренды проблемы не заканчиваются. Участки, на которых Юлия Киселева хочет разбить зону отдыха, в генплане города определены для многоэтажной жилой застройки (она обозначена красным (план) и розовым (факт)). Черным пунктиром мы очертили участок, на аренду которого предприниматель претендует.

Антон Арбузов предлагает территориально расширить всю эту затею. Генпланом в этой местности предусмотрена зеленая зона — так же обозначен Силинский парк, значит, этот же комплекс развлечений можно организовать и тут (заранее предвкушаем «радость» жителей окрестных домов, пусть даже и перспективных). От нее можно взять участок на 6,6 гектара. К нему Арбузов предлагает добавить еще фрагмент севернее. В итоге получится очень большая рекреационная территория, на которую смогут заходить другие инвесторы со своим подходящим бизнесом. Или Киселева сможет всё здесь взять в концессию и сдавать куски территории в субаренду. Красным пунктиром мы обозначили участок, на который претендует Киселева; желтым — участок, предложенный Арбузовым в рамках генплана; белым — участок, предложенный Арбузовым, для которого придется вносить изменения в генплан.

Основа изображения: сервис Яндекс.Карты

Скорее всего, в результате таких изменений генплана (а управление архитектуры, по словам Арбузова, уже дало принципиальное согласие) квартал вообще останется без жилой застройки (если, конечно, там вообще кто-нибудь когда-нибудь соберется строить).

Губернатор Шпорт отозвался о проекте с четырехлетним сроком окупаемости лестно и предложил рассмотреть вариант с размещением там еще одной площадки ТОСЭР, чтобы коммерсант не тратился на подведение на свой участок инфраструктуры и получил право длительных налоговых льгот.

Но из этого, скорее всего, ничего не выйдет. И даже не потому что в постановлении Правительства РФ о ТОСЭР «Комсомольск» перечислены все виды деятельности с которыми резиденты могут заходить на ТОР, и никаких кемпингов там нет. Добавить вид деятельности в регистрационные данные ИП — несложная процедура. Дело в том, что и сам Арбузов относится к затее с ТОСЭРом здесь скептически. Он рассказывает, что уже обсуждал это с правительством края: механизм расширения ТОР действительно есть, но это возможно только если будут сформулированы понятные условия для инвесторов, а также будут сами инвесторы.

Скорее всего, в случае с ТОСЭР здесь должна идти речь и о значительно больших территориях и о значительно более крупных якорных инвесторах, готовых к очень серьезным вложениям и крупным прибылям и налоговым отдачам. По закону о ТОСЭР городу придется на эту территорию тянуть инфраструктуру и сети (скорее всего, просить на это краевых или федеральных денег), а делать это для никого или только для пары небольших бизнесов — нецелесообразно.

В целом, Антон Арбузов очень хочет запустить здесь именно концессионный механизм, потому что он действительно более интересен городу и более безопасен для небольшого бизнеса — и с чего-то нужно начинать, на ком-то пробовать новые формы взаимодействия муниципалитета с предпринимательством. И Юлия Киселева здесь может оказаться первопроходцем.

Раз уж мы оказались в этой местности, можно еще добавить, что генплан предполагает в районе озера Мылки и полноценный большой парк.

К нему ведет аллея, опять же стихийно получившая название Аллея Энтузиастов. В генплане она является продолжением улицы Гамарника. Сейчас она выглядит вот так. И было бы неплохо, если бы кто-то взялся привести ее в порядок, пока какой-нибудь талант не закатал тут все в асфальт под парковки.

[huge_it_gallery id=»4″]
А сам парк должен разместиться тут.

И чтобы его там разбить, придется что-то делать с гаражными кооперативами, которых тут, по идее, быть не должно. И попытки их отсюда убрать грозят маленькой гражданской войной в отдельно взятом микрорайоне. Но это уже совсем другая история.